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關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）的通知 |
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國土資發(fā)〔2006〕114號 各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳(國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局)，計劃單列市國土資源行政主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局： 為完善國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓程序，根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《印發(fā)〈中央紀(jì)委關(guān)于落實(建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要)2007年底前工作要點〉的通知》(中辦廳字〔2005〕14號)要求，部研究制訂了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)?，F(xiàn)予印發(fā)，自2006年8月1日起試行。 請各地將試行中的情況、經(jīng)驗和問題，及時報部土地利用管理司。 國土資源部 二〇〇六年五月三十一日
招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 前 言 為完善國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓行為，統(tǒng)一程序和標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化土地資源配置，推進(jìn)土地市場建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范的附錄B為招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)使用的文本格式，附錄A、附錄C、附錄D、附錄E、附錄F、附錄G、附錄H、附錄I、附錄J為招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中所需其他文本的示范格式。 本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。 1 適用范圍 在中華人民共和國境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)，適用本規(guī)范；以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式租賃國有土地使用權(quán)、出讓國有土地他項權(quán)利，參照本規(guī)范執(zhí)行。 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，以及依法以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式流轉(zhuǎn)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)，可參照本規(guī)范執(zhí)行。 2 引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件 下列標(biāo)準(zhǔn)和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)和文件的最新版本。 GB／T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 國土資發(fā)〔2000〕303號《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》 國土資發(fā)〔2001〕255號《全國土地分類》 國土資發(fā)〔2004〕232號《工業(yè)建設(shè)項目用地控制指標(biāo)》 3 依據(jù) (1)《中華人民共和國土地管理法》 (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 (3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 (4)《中華人民共和國行政許可法》 (5)《中華人民共和國合同法》 (6)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (7)《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要》(中發(fā)〔2005〕3號) (8)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號) (9)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號) (10)《中共中央紀(jì)委監(jiān)察部關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手建設(shè)工程招投標(biāo)、經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等市場經(jīng)濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規(guī)定》(中紀(jì)發(fā)〔2004〕3號) (11)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號) 4 總則 4. 1 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)內(nèi)涵 本規(guī)范所稱招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 本規(guī)范所稱拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 本規(guī)范所稱掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。 4. 2 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)原則 (1）公開、公平、公正； (2)誠實信用。 4. 3 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍 (1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地； (2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的； (3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； (4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； (5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的； (6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 4. 4 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)組織實施 4. 4. 1 實施主體 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。 4. 4. 2 組織方式 市、縣國土資源管理部門實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)活動，可以根據(jù)實際情況選擇以下方式： (1)市、縣國土資源管理部門自行辦理； (2)市、縣國土資源管理部門指定或授權(quán)下屬事業(yè)單位具體承辦； (3)市、縣國土資源管理部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的交易代理中介機構(gòu)承辦。 4. 4. 3 協(xié)調(diào)決策機構(gòu) 國有土地使用權(quán)出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門根據(jù)實際情況，可以成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項。 4. 4. 4 土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)由符合國土資源部確定的土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人條件并取得資格的人員主持進(jìn)行。 4. 4. 5 招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序 (1）公布出讓計劃，確定供地方式； (2)編制、確定出讓方案； (3)地價評估，確定出讓底價； (4)編制出讓文件； (5)發(fā)布出讓公告； (6)申請和資格審查； (7)招標(biāo)拍賣掛牌活動實施； (8)簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； (9)核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地； (10)辦理土地登記； (11)資料歸檔。 4. 5 地方補充規(guī)定 地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則，并報上一級國土資源管理部門備案。 5 公布出讓計劃,確定供地方式 5. 1 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細(xì)化落實到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時向社會公布。國有土地使用權(quán)出讓計劃以及細(xì)化的地段、地塊信息應(yīng)當(dāng)同時在中國土地市場網(wǎng)(www. landchina. com)上公布。 5. 2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息，應(yīng)當(dāng)同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。 5. 3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。 5. 4 用地預(yù)申請 為充分了解市場需求情況，科學(xué)合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，有條件的地方，可以建立用地預(yù)申請制度。單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗地用地預(yù)申請的單位或個人參加。提出用地預(yù)申請的單位、個人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。 5. 5 根據(jù)意向用地者申請情況，符合4. 3規(guī)定條件的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。對不能確定是否符合4. 3規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定。 對具有綜合目標(biāo)或特定社會、公益建設(shè)條件、開發(fā)建設(shè)要求較高、僅有少數(shù)單位和個人可能有受讓意向的土地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。 采用招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式。對土地使用者有嚴(yán)格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標(biāo)方式。 6 編制、確定出讓方案 6. 1 編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)會同城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃等，編制國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案。 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設(shè)時間等。屬于綜合用地的，應(yīng)明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。對于各用途不動產(chǎn)之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包合的具體土地用途分別確定出讓年期；對于多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。 6. 2 招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案報批 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案應(yīng)按規(guī)定報市、縣人民政府批準(zhǔn)。 7 地價評估，確定出讓底價 7. 1 地價評估 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進(jìn)行評估。 地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質(zhì)的土地或不動產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行。 7. 2 確定底價 有底價出讓的，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標(biāo)、競買保證金。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)同時確定起叫價、起始價等。 標(biāo)底、底價確定后，在出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個人不得泄露。 8 編制出讓文件 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案，組織編制國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 8. 1 招標(biāo)出讓文件應(yīng)當(dāng)包括 (1)招標(biāo)出讓公告或投標(biāo)邀請書 (2)招標(biāo)出讓須知 (3)標(biāo)書 (4)投標(biāo)申請書 (5)宗地界址圖 (6)宗地規(guī)劃指標(biāo)要求 (7)中標(biāo)通知書 (8)國有土地使用權(quán)出讓合同 (9)其他相關(guān)文件 8. 2 拍賣出讓文件應(yīng)當(dāng)包括 (1)拍賣出讓公告 (2)拍賣出讓須知 (3)競買申請書 (4)宗地界址圖 (5)宗地規(guī)劃指標(biāo)要求 (6)成交確認(rèn)書 (7)國有土地使用權(quán)出讓合同 (8)其他相關(guān)文件 8. 3 掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括 (1)掛牌出讓公告 (2)掛牌出讓須知 (3)競買申請書 (4)掛牌競買報價單 (5)宗地界址圖 (6)宗地規(guī)劃指標(biāo)要求 (7)成交確認(rèn)書 (8)國有土地使用權(quán)出讓合同 (9)其他相關(guān)文件 9 發(fā)布出讓公告 9. 1 發(fā)布公告 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國土資源管理部門發(fā)布。出讓公告應(yīng)當(dāng)通過中國土地市場網(wǎng)和當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌霭l(fā)布，也可同時通過報刊、電視臺等媒體公開發(fā)布。 出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)拍賣掛牌活動開始前20日發(fā)布，以首次發(fā)布的時間為起始日。 經(jīng)批準(zhǔn)的出讓方案已明確招標(biāo)、拍賣、掛牌具體方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布具體的“國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓公告”、“國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告”或“國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告”；經(jīng)批準(zhǔn)的出讓方案未明確招標(biāo)、拍賣、掛牌具體方式的，可以發(fā)布“國有土地使用權(quán)公開出讓公告”，發(fā)布公開出讓公告的，應(yīng)當(dāng)明確根據(jù)申請截止時的申請情況確定具體的招標(biāo)、拍賣或掛牌方式。 出讓公告可以是單宗地的公告，也可以是多宗地的聯(lián)合公告。 9. 2 公告內(nèi)容 9. 2. 1 招標(biāo)出讓公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權(quán)或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)注明其機構(gòu)的名稱、地址和聯(lián)系電話等； (2)招標(biāo)地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求、土地使用年限和建設(shè)時間等； (3)投標(biāo)人的資格要求及申請取得投標(biāo)資格的辦法； (4)獲取招標(biāo)文件的時間、地點及方式； (5)招標(biāo)活動實施時間、地點，投標(biāo)期限、地點和方式等； (6)確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； (7)支付投標(biāo)保證金的數(shù)額、方式和期限； (8)其他需要公告的事項。 9. 2. 2 拍賣出讓公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權(quán)或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構(gòu)進(jìn)行拍賣的，還應(yīng)注明其名稱、地址和聯(lián)系電話等； (2)拍賣地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求、土地使用年限和建設(shè)時間等； (3)競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； (4)獲取拍賣文件的時間、地點及方式； (5)拍賣會的地點、時間和競價方式； (6)支付競買保證金的數(shù)額、方式和期限； (7)其他需要公告的事項。 9. 2. 3 掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權(quán)或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構(gòu)進(jìn)行掛牌的，還應(yīng)注明其機構(gòu)名稱、地址和聯(lián)系電話等； (2)掛牌地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求、土地使用年限和建設(shè)時間等； (3)競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； (4)獲取掛牌文件的時間、地點及方式； (5)掛牌地點和起止時間； (6)支付競買保證金的數(shù)額、方式和期限； (7)其他需要公告的事項。 9. 3 公告調(diào)整 公告期間，出讓公告內(nèi)容發(fā)生變化的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按原公告發(fā)布渠道及時發(fā)布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補充公告發(fā)布時間距招標(biāo)拍賣掛牌活動開始時間少于20日的，招標(biāo)拍賣掛牌活動相應(yīng)順延。 發(fā)布補充公告的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)書面通知已報名的申請人。 10 申請和資格審查 10. 1 申請人 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。 申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。 10. 2 申請 申請人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi)交納出讓公告規(guī)定的投標(biāo)、競買保證金，并根據(jù)申請人類型，持相應(yīng)文件向出讓人提出競買、競投申請： (1)法人申請的，應(yīng)提交下列文件： ① 申請書； ② 法人單位有效證明文件； ③ 法定代表人的有效身份證明文件； ④ 申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件； ⑤ 保證金交納憑證； ⑥ 招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (2)自然人申請的，應(yīng)提交下列文件： ① 申請書； ② 申請人有效身份證明文件； ③ 申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的身份證明文件； ④ 保證金交納憑證； ⑤ 招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (3)其他組織申請的，應(yīng)提交下列文件： ① 申請書； ② 表明該組織合法存在的文件或有效證明； ③ 表明該組織負(fù)責(zé)人身份的有效證明文件； ④ 申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的身份證明文件； ⑤ 保證金交納憑證； ⑥招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (4)境外申請人申請的，應(yīng)提交下列文件： ① 申請書； ② 境外法人、自然人、其他組織的有效身份證明文件； ③ 申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件； ④ 保證金交納憑證； ⑤ 招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 上述文件中，申請書必須用中文書寫，其他文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準(zhǔn)。 (5)聯(lián)合申請的，應(yīng)提交下列文件： ① 聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書； ② 聯(lián)合申請各方的有效身份證明文件； ③ 聯(lián)合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時的受讓人； ④ 申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件； ⑤ 保證金交納憑證； ⑥ 招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。 (6)申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 10. 3 受理申請及資格審查 出讓人應(yīng)當(dāng)對出讓公告規(guī)定的時間內(nèi)收到的申請進(jìn)行審查。 經(jīng)審查，有下列情形之一的，為無效申請： (1)申請人不具備競買資格的； (2)未按規(guī)定交納保證金的； （3)申請文件不齊全或不符合規(guī)定的； (4)委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的； (5）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)申請人的投標(biāo)或競買資格，并通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。采用招標(biāo)或拍賣方式的，取得投標(biāo)或競買資格者不得少于3個。 10. 4 出讓人應(yīng)當(dāng)對申請人的情況進(jìn)行保密。 10. 5 申請人對招標(biāo)拍賣掛牌文件有疑問的，可以書面或者口頭方式向出讓人咨詢，出讓人應(yīng)當(dāng)為申請人咨詢以及查詢出讓地塊有關(guān)情況提供便利。根據(jù)需要，出讓人可以組織申請人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。 11 招標(biāo)拍賣掛牌活動實施——招標(biāo) 11. 1 投標(biāo) 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織招標(biāo)投標(biāo)活動。投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。 投標(biāo)開始前，招標(biāo)主持人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場組織開啟標(biāo)箱，檢查標(biāo)箱情況后加封。 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間將標(biāo)書及其他文件送達(dá)指定的投標(biāo)地點，經(jīng)招標(biāo)人登記后，將標(biāo)書投入標(biāo)箱。 招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但以招標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。招標(biāo)人登記后，負(fù)責(zé)在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。 投標(biāo)人投標(biāo)后，不可撤回投標(biāo)文件，并對投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。投標(biāo)人可以對已提交的投標(biāo)文件進(jìn)行補充說明，但應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前書面通知招標(biāo)人并將補充文件送達(dá)至投標(biāo)地點。 11. 2 開標(biāo) 招標(biāo)人按照招標(biāo)出讓公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。招標(biāo)主持人邀請投標(biāo)人或其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱。 標(biāo)箱開啟后，招標(biāo)主持人應(yīng)當(dāng)組織逐一檢查標(biāo)箱內(nèi)的投標(biāo)文件，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。 開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄。 11. 3 評標(biāo) 按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。 11. 3. 1 評標(biāo)小組由出讓人、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。有條件的地方，可建立土地評標(biāo)專家?guī)?，每次評標(biāo)前隨機從專家?guī)熘谐槿≡u標(biāo)小組專家成員。 11. 3. 2 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。 11. 3. 3 評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。 11. 3. 4 評標(biāo)小組對投標(biāo)文件進(jìn)行有效性審查。有下列情形之一的，為無效投標(biāo)文件： (1)投標(biāo)文件未密封的； (2)投標(biāo)文件未加蓋投標(biāo)人印鑒，也未經(jīng)法定代表人簽署的； (3)投標(biāo)文件不齊備、內(nèi)容不全或不符合規(guī)定的； (4)投標(biāo)人對同一個標(biāo)的有兩個或兩個以上報價的； (5)委托投標(biāo)但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的； (6)評標(biāo)小組認(rèn)為投標(biāo)文件無效的其他情形。 11. 3. 5 評標(biāo)要求 評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行綜合評分，根據(jù)綜合評分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。 評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，按照綜合評分高低確定中標(biāo)候選人排序，但低于底價或標(biāo)底者除外。同時有兩個或兩個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現(xiàn)場競價確定排名順序。投標(biāo)人的投標(biāo)價均低于底價或投標(biāo)條件均不能夠滿足標(biāo)底要求的，投標(biāo)活動終止。 11. 4 定標(biāo) 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評標(biāo)小組推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。 按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，直接宣布報價最高且不低于底價者為中標(biāo)人。有兩個或兩個以上申請人的報價相同且同為最高報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內(nèi)再行報價，或者采取現(xiàn)場競價方式確定中標(biāo)人。 11. 5 發(fā)出《中標(biāo)通知書》 確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。 《中標(biāo)通知書》應(yīng)包括招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。 《中標(biāo)通知書》對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或者中標(biāo)人不按約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、放棄中標(biāo)宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 12 招標(biāo)拍賣掛牌活動實施——拍賣 12. 1 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。拍賣活動應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。 12. 2 拍賣會按下列程序進(jìn)行： (1)拍賣主持人宣布拍賣會開始； (2)拍賣主持人宣布競買人到場情況。設(shè)有底價的，出讓人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現(xiàn)場開啟密封件； (3)拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標(biāo)要求、建設(shè)時間等； (4)拍賣主持人宣布競價規(guī)則；拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規(guī)則和增價幅度，并明確提示是否設(shè)有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據(jù)現(xiàn)場情況調(diào)整增價幅度。 (5)拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始； (6)競買人舉牌應(yīng)價或者報價； (7)拍賣主持人確認(rèn)該競買人應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價； (8)拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或報價而沒有人再應(yīng)價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。成交結(jié)果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。 12. 3 簽訂《成交確認(rèn)書》 確定競得人后，拍賣人與競得人當(dāng)場簽訂《成交確認(rèn)書》。拍賣人或競得人不按規(guī)定簽訂《成交確認(rèn)書》的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競得人拒絕簽訂《成交確認(rèn)書》也不能對抗拍賣成交結(jié)果的法律效力。 《成交確認(rèn)書》應(yīng)包括拍賣人與競得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。 《成交確認(rèn)書》對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結(jié)果的，或者競得人不按約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、放棄競得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 拍賣過程應(yīng)當(dāng)制作拍賣筆錄。 13 招標(biāo)拍賣掛牌活動實施——掛牌 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。 13. 1 公布掛牌信息 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日。 13. 2 競買人報價 符合條件的競買人應(yīng)當(dāng)填寫報價單報價。有條件的地方，可以采用計算機系統(tǒng)報價。 競買人報價有下列情形之一的，為無效報價： (1）報價單未在掛牌期限內(nèi)收到的； (2)不按規(guī)定填寫報價單的； (3)報價單填寫人與競買申請文件不符的； (4)報價不符合報價規(guī)則的； (5)報價不符合掛牌文件規(guī)定的其他情形。 13. 3 確認(rèn)報價 掛牌主持人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。 13. 4 掛牌截止 掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。設(shè)有底價的，出讓人應(yīng)當(dāng)在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場打開密封件。在公告規(guī)定的掛牌截止時間，競買人應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。 13. 4. 1 掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結(jié)束，并按下列規(guī)定確定掛牌結(jié)果： (1)最高掛牌價格不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價格的出價人為競得人； (2)最高掛牌價格低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。 13. 4. 2 有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，并宣布現(xiàn)場競價的時間和地點，通過現(xiàn)場競價確定競得人。 13. 5 現(xiàn)場競價 現(xiàn)場競價應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現(xiàn)場競價?，F(xiàn)場競價按下列程序舉行： (1)掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布現(xiàn)場競價的起始價、競價規(guī)則和增價幅度，并宣布現(xiàn)場競價開始?，F(xiàn)場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度后的價格。 (2)參加現(xiàn)場競價的競買人按照競價規(guī)則應(yīng)價或報價。 (3)掛牌主持人確認(rèn)該競買人應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價。 (4)掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或報價而沒有人再應(yīng)價或出價，且該價格不低于底價的，掛牌主持人落槌表示現(xiàn)場競價成交，宣布最高應(yīng)價或報價者為競得人。成交結(jié)果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價或報價低于底價的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場競價終止。 在現(xiàn)場競價中無人參加競買或無人應(yīng)價或出價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低于掛牌出讓底價者除外。 13. 6 簽訂《成交確認(rèn)書》 確定競得人后，掛牌人與競得人當(dāng)場簽訂《成交確認(rèn)書》。掛牌人或競得人不按規(guī)定簽訂《成交確認(rèn)書》的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競得人拒絕簽訂《成交確認(rèn)書》也不能對抗掛牌成交結(jié)果的法律效力。 《成交確認(rèn)書》應(yīng)包括掛牌人與競得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。 《成交確認(rèn)書》對掛牌人和競得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結(jié)果的，或者競得人不按規(guī)定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、放棄競得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 掛牌過程應(yīng)當(dāng)制作掛牌筆錄。 14 簽訂出讓合同,公布出讓結(jié)果 14. 1 簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》 招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動結(jié)束后，中標(biāo)人、競得人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》的約定，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 14. 2 中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金 在中標(biāo)或競得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。其他投標(biāo)人、競買人交納的投標(biāo)、競買保證金，出讓人應(yīng)在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。 14. 3 公布出讓結(jié)果 招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布。 公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內(nèi)容。 出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。 15 核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。 16 辦理土地登記 受讓人按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得國有土地使用權(quán)。 17 資料歸檔 出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的用地申請、審批、招標(biāo)拍賣掛牌活動、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括： (1)申請人的申請材料； (2)宗地條件及相關(guān)資料； (3)宗地評估資料； (4)宗地出讓底價及集體決策記錄； (5)宗地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案； (6)宗地出讓方案批復(fù)文件； (7)招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件； (8)招標(biāo)拍賣掛牌活動實施過程的記錄資料； (9)《中標(biāo)通知書》或《成交確認(rèn)書》； (10)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及出讓結(jié)果公布資料； (11)其他應(yīng)歸檔的材料。 附錄：略 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)
前 言 為完善國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程度和標(biāo)準(zhǔn)，加強國有土地資產(chǎn)管理，推進(jìn)土地市場建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范的附錄A、附錄B為協(xié)議出讓活動中所需文本示范格式。 本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。 本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部土地整理中心，遼寧省國土資源廳，黑龍江省國土資源廳，江蘇省國土資源廳。 本規(guī)范主要起草人員：廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風(fēng)、葉衛(wèi)東、鐘松釔、林立淼、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張昉。 本規(guī)范參加起草人員（以姓氏筆畫為序）：于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關(guān)文榮、劉顯祺、劉祥元、劉瑞平、朱育德、閆洪溪、嚴(yán)政、吳永高、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設(shè)、涂高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉華。 本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。 1 適用范圍 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，適用本規(guī)范；以協(xié)議方式租賃國有土地使用權(quán)、出讓國有土地他項權(quán)利，參照本規(guī)范執(zhí)行。 2 引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件 下列標(biāo)準(zhǔn)和文件所包合的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)和文件的最新版本。 GB／T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 國土資發(fā)〔2000〕303號《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》 國土資發(fā)〔2001〕255號《全國土地分類》 國土資發(fā)〔2004〕232號《工業(yè)建設(shè)項目用地控制指標(biāo)》 3 依據(jù) (1)《中華人民共和國土地管理法》; (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》; (3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》; (4)《中華人民共和國行政許可法》; (5)《中華人民共和國合同法》; (6)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》; (7)《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要》(中發(fā)〔2005〕3號); (8)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號); (9)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號); (10)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號)。 4 總則 4. 1 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)內(nèi)涵 本規(guī)范所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 4. 2 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)原則 (1)公開、公平、公正； (2)誠實信用。 4. 3 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍 出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： (1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； (2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外； (3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外； (4)出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式； (5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。 4. 4 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)組織管理 國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。 國有土地使用權(quán)出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實際情況成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項。 4. 5 協(xié)議出讓價格爭議裁決 對于經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開采等具有獨占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達(dá)成一致，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進(jìn)行出讓價格爭議裁決。 4. 6 地方補充規(guī)定 地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則，并報上一級國土資源管理部門備案。 5 供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 5. 1 供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的一般程序 (1)公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式； (2)編制協(xié)議出讓方案； (3)地價評估，確定底價； (4)協(xié)議出讓方案、底價報批； (5)協(xié)商，簽訂意向書； (6)公示； (7)簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； (8)核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地； (9)辦理土地登記； (10)資料歸檔。 5. 2 公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式 5. 2. 1 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細(xì)化落實到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時向社會公布。國有土地使用權(quán)出讓計劃以及細(xì)化的地段、地塊信息應(yīng)當(dāng)同時通過中國土地市場網(wǎng)（WWW. 1andchina. com）公布。 5. 2. 2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息，應(yīng)當(dāng)同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。 5. 2. 3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的國有土地使用權(quán)出讓計劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。 5. 2. 4 在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定。 5. 3 編制協(xié)議出讓方案 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)會同規(guī)劃等部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地類型、規(guī)模等，編制國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓方案。 協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。 5. 4 地價評估，確定底價 5. 4. 1 地價評估 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進(jìn)行評估。 地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質(zhì)的土地或不動產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估。 5. 4. 2 確定底價 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。 協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。 出讓底價確定后，在出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個人不得泄露。 5. 5 協(xié)議出讓方案、底價報批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。 5. 6 協(xié)商，簽訂意向書 市、縣國土資源管理部門依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格等進(jìn)行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應(yīng)當(dāng)不少于2人。 雙方協(xié)商、談判達(dá)成一致，并且議定的出讓價格不低于底價的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓意向書》。 5. 7 公示 5. 7. 1 《國有土地使用權(quán)出讓意向書》簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊约爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進(jìn)行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。 5. 7. 2 公示期間，有異議且經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查發(fā)現(xiàn)確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。 5. 8 簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國有土地使用權(quán)出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結(jié)果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監(jiān)督。 公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內(nèi)容。 5. 9 核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》約定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。 5. 10 辦理土地登記 受讓人按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。 5. 11 資料歸檔 協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的出讓信息公布、用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括： (1)用地申請材料； (2）宗地條件、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求； (3)宗地評估報告； (4)宗地出讓底價及集體決策記錄； (5)協(xié)議出讓方案； (6)出讓方案批復(fù)文件； (7)談判記錄； (8)《協(xié)議出讓意向書》； (9)協(xié)議出讓公示資料； (10)《國有土地使用權(quán)出讓合同》； (11)協(xié)議出讓結(jié)果公告資料； (12)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書與交付土地的相關(guān)資料； (13)其他應(yīng)歸檔的材料。 6 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓6. 1 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的，分別按下列情形處理：(1)不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)； (2)經(jīng)規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件的，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的除外。 6. 2 申請與受理 6. 2. 1 原劃撥、承租土地使用權(quán)擬申請辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)由原土地使用權(quán)人持下列有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請： (1)申請書； (2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》； (3)地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明； (4)原土地使用權(quán)人有效身份證明文件； (5)改變用途的應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)文件； (6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。 6. 2. 2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行初審，決定是否受理。 6. 3 審查，確定協(xié)議出讓方案 6. 3. 1 審查 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請入提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 6. 3. 2 地價評估 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格進(jìn)行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評估。 6. 3. 3 核定出讓金額，擬訂出讓方案 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 6. 3. 3. 1 申請人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定： (1)不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格 (2)改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格。 6. 3. 3. 2 協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、擬出讓時間和應(yīng)繳納的出讓金額等。 6. 4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。 6. 5 簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 市、縣人民政府批準(zhǔn)后，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案，依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》或解除《國有土地租賃合同》，注銷土地登記，收回原土地證書，并與申請人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照5. 8的規(guī)定公布協(xié)議出讓結(jié)果。 6. 6 辦理土地登記 按5. 10規(guī)定辦理。 6. 7 資料歸檔 協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的用地申請、審批、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括： (1)申請人的申請材料； (2)宗地條件及相關(guān)資料； (3)土地評估資料； (4)出讓金額確定資料； (5)協(xié)議出讓方案； (6)出讓方案批復(fù)文件； (7)《國有土地使用權(quán)出讓合同》； (8)協(xié)議出讓公告資料； (9)其他應(yīng)歸檔的材料。 7 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 7. 1 劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。 7. 2 申請與受理 7. 2. 1 原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持下列有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請： (1)申請書； (2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》； (3)地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明； (4)原土地使用權(quán)人有效身份證明文件； (5)共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見； (6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。 7. 2. 2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行初審，決定是否受理。 7. 3 審查，確定協(xié)議出讓方案 7. 3. 1 審查 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 7. 3. 2 地價評估 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進(jìn)行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。 7. 3. 3 核定出讓金額，擬訂出讓方案 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 7. 3. 3. 1 應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定： (1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。 (2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。 7. 3. 3. 2 協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應(yīng)繳納的出讓金額等。 7. 4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。 7. 5 公開交易 協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。 《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。 取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。 7. 6 簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。 受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照5. 8有關(guān)規(guī)定公布協(xié)議出讓結(jié)果。 7. 7 辦理土地登記 按5. 10規(guī)定辦理。 7. 8 資料歸檔 出讓手續(xù)辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的用地申請、審批、交易、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括： (1)申請人的申請材料； (2)宗地條件及相關(guān)資料； (3)土地評估資料； (4)出讓金額確定資料； (5)協(xié)議出讓方案； (6)出讓方案批復(fù)文件； (7)《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》等相關(guān)資料； (8)公開交易資料及轉(zhuǎn)讓合同等資料； (9)《國有土地使用權(quán)出讓合同》； (10)協(xié)議出讓公告資料； (11)其他應(yīng)歸檔的材料。 8 出讓土地改變用途等土地 使用條件的處理 出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。 調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定： 應(yīng)當(dāng)補繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格—批準(zhǔn)改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格。 附錄：略 |
